购置深圳赛格广场写字楼投资分析

徐飞龙董事长

购置深圳赛格广场写字楼投资分析

（2005年11月28日）

就这次购置深圳赛格广场写字楼为例，其购置房产合同价为1515308元人民币，建筑面积151.01平方米，10034.49元/平方米，购置税费按1515308元×3%计算约45459元人民币，购置房产成本总额为1560767元人民币，首付款765308元人民币，约50%，通过银行按揭贷款75万元人民币，权益资本投资总额810767元人民币，该银行按揭贷款年利率6.12%，10年内按月分期摊还，每月平均偿还8372元人民币，其中包括本金和利息，每年债息是月还款额的12倍，合计100464元人民币，按目前深圳赛格广场写字楼出租收入151.01平方米建筑面积(110元-24元物业管理费/平方米) /1.11租赁税×12个月，预期每年税后出租净收入为140400元人民币，再减去管理费用每年5000元，每年的现金流为34936元人民币。而每年出租收入的现金收益和房地产增值收益，会随着房地产增长而增长，当然也会随着房地产下跌而下跌，但历史恰恰证明房地产总是往上涨的，这给了投资房地产的信心和良好的预期。

预期一定要准，预期低了会失去投资机会，预期高了会加大投资风险。当房地产市值增加时，有利的财务杠杆会使所购置的房地产增值所得成倍的增加，如10年后将购置的房地产出售，预计届时其价值在300-500万元人民币，我们保守预计300万元人民币，10年后银行按揭贷款业已还清，贷款余额为0，十年税后出租净收入预测1404000元人民币，十年债息1004640元人民币，扣除开始权益资本投资810767元人民币，管理费用5000元×10年50000元，十年出售收益2538593元人民币，这样年资金回报率31.31%。

那么这样的投资分析依据在那里呢？有，对面一衣带水的香港中环写字楼价格约20万元/平方米，而深圳CBD写字楼价格才1万元/平方米，价格基本和宁波的写字楼相同，随着深港一体化进程，深圳赛格广场写字楼作为深圳市最高的地标之一的72层纯写字楼，足足有20倍的升值空间。

投资企业、建造工厂、生产商品及商品流通这都需要投资，通过投资创造收益，就需要当前的资金投入以换取预期收益，投入的资金是即期的、确定的，而预期收益是未来的、不确定的。相对于投资机会而言，我们作为投资人可以利用的资金永远是有限的，这就增加了决策的复杂性，我们必须做出有效的决择。

深圳赛格广场2704写字楼投资预测表1：

房产合同价	151.01×10034.49元/M2	1515308
按揭贷款	50%	750000
首付款	50%	765308
购置税费	1515308元×3%	45459
权益资本总额		810767
购置成本总额		1560767
税后出租净收入预测	151.01(110-24)/1.11×12	140400
减：年债息按揭支出	8372元×12	100464
管理费用	5000元/年	5000
税后年现金流		34936
债息与贷款比		13.40%
出租净收入与成本比		9.00%
税后当前年收益率	现金流与权益资本比	4.31%

深圳赛格广场2704写字楼投资预测表2：

持有十年出售收入预测		3000000
减：贷款余额		0
税后十年出租净收入预测	151.01(110-24)/1.11×120月	1404000
减：十年债息按揭支出	8372元×120月	1004640
管理费用	5000元×10年	50000
税后十年出售收益		2538593
初始权益资本总额		810767
税后年资金回报率		31.31%

后记，在购置深圳赛格广场写字楼5年后的2010年，其房产市场价值已升值到600万元，每年出租净收入30万元，比5年前预测增加1倍。前5年出租净收入增收16万元，债息按揭支出因央行加息多支出1万元，实际增收15万元。在需要资金时，又向银行增加贷款225万元，不但收回初始权益资本和投资成本40万元，还为公司融资104万元。

2013年，迫与“危机”抛售了在深圳的优质房产，拿回在深圳已经是0成本的投资盈利。

这是一个成功的案例！这是一个鼓舞人心的案例！

徐玉杰

具有极大的升值空间。

徐元尊

楼主辛苦了，不愧是经济学家、企业家的，谢谢分享。

徐晓夫

预祝董事长马到成功！

徐华柱霍山

恭喜董事长更上一层楼