徐忠明：2012年楼市，使人大跌眼镜的二三事

徐卫

　　关于2012年楼市，在年初的时候，讨论最多的莫过于房价究竟会下跌多少？然后，当时间到了6月底的时候，更多的是担心房价究竟会涨多少了？这一跌一涨的变化，不得不让人大跌眼镜。列举二三事，看看会不会成事实。
　　一、年初的时候房价下跌成定局，可是，当到年底的时候，房价下跌还会是定局吗？
　　现实情况是，一旦某种趋势确立，假如没有某种力量使其改变的话，持续半年应该没什么问题吧！也就是说，在楼市“回暖”趋势已经确立的情况下，如果后续没“新”政策使其改变，那么，房价上涨是一定的。

　　二、淡季不淡，旺季不过如此
　　传统的楼市“淡季”与“旺季”之分，实际上是按季节来的，春天的“红5月”和秋天的“金九银十”旺季，买房需实地看一看，春、秋两季对于人来说自然是最适合的。而夏季的7、8月，由于天气炎热缘故，买房的人自然会减少很多，也就成了“淡节”。然而，需指出的是，这种划分也是建立在正常情况下的。何为正常情况？就是没有“调控政策”。而一旦有“调控政策”，根本就不可能有“旺季”，有的则是“淡季”。那么，当楼市受制于调控两年以后，在“回暖”已经确立的情况下，完全可看成回到了“正常”情况下，所以就有了标准的“红5月”。不仅如此，由于调控使需求累积了两年的缘故，释放过程仅5、6二个月肯定是不够的，所以，可预计的是，在一系列政策利好下，普遍担心房价还要上涨的情况下，7月、8月本来的“淡季”也将成为“旺季”，所以到了“金九银十”，人们普遍会感到不过如此。
　　三、“以价换量”被颠倒。
　　2012年伊始，在房价预期下跌的情况下，开发商为了活下去，习惯于用“以价换量”看待。那么，在市场成交持续放量已仅半年，的的确确已经“回暖”的情况下，下跌情况下的“以价换量”，是不是将换成上涨情况下的“以价换量”，这种颠倒纯属自然。
　　四、库存量大又将是一种假象
　　房屋库存大，在楼市有调控的情况下，某个时间段内总会出现。这就说明其实只是一种假象。所以，目前楼市的库存量大，往往在成交放大持续的情况下，最终演变成供不应求。一直以来，一线城市不应出现太大的库存问题，因为它们是国际化城市，而土地供应是有限的。我们认为一线城市的房屋库存在达到仅5个月的库存高点之后，至2012年底将可能出现负值。比较二、三线城市，在2012年初和现在的房屋库存状况。二线城市年初房屋库存高达近25个月的量、现在却已下降到了12个月。

徐晓夫

借一双慧眼，好雾里看花。

徐玉杰

喝酒划拳一样

徐学彬

国家不下猛药, 房价是不可能下降至合理水平的, 普通百姓永远买不起。

徐德勇（吉林）

不改变土地财政，不限制开发商利润，中国楼市不可能回到合理的水平，普通百姓永远买不起房！