徐立凡：限购制度化需防抑制城市活力

徐卫

　让住房市场价格回到一个正常合理的水平，并非一个限购就可做到。如果房地产行业的运行机制和规则没有大的改进，即使限购变为无限期，其效果也注定有限。　　北京市房协日前透露，从北京人口资源环境的承载能力考虑，限购政策将纳入正在研究制定的北京市基本住房制度中。这表明，正在实施的住房限购政策不仅不会放松，还有可能升级为楼市调控的制度设计而固定下来。
　　限购，就是对消费和投资权利实施直接调控。这是政府干预市场的最强力手段之一。一般而言，限购有违市场原则，没有自由的交易，就不会有市场的存在和发展。除非市场非理性气氛急剧增加或久驱不散，导致市场供需极度紧张，想买的买不了，能卖的卖不了，否则，不应轻言干预。轻易干预，不仅会强行扭曲正常的供需关系，而且会使市场价格机制趋于失真，即使市场风险短期内降低，但仍会在一定条件下反弹。
　　这个道理，相信尽人皆知。而之所以要将住房限购政策导至长效化，从一个侧面表明，在政府的判断中，住房市场尽管处于史上最严厉的调控当中，仍然未能按预期方向发展，或速度过慢。这表现在：其一，楼市价格仍然在高位徘徊，房价与城镇居民收入比悬殊依然过大。其二，在通胀形势严峻的情况下，楼市作为避险防胀的最好商品，一旦调控放松，还会吸引大量资金助推楼市价格飙升。特别是北京等一线城市，由于具有大于其他城市的发展空间和竞争力，对于资金的吸引力就更大。在区域发展不平衡短期不会改变的情况下，如果不将限购长效化，炒房资金随时可能去而复来，成为推高房价的长期风险因素。
　　限购以来的实践表明，这一措施对于防止投机资金的涌入确实起到了作用。或许正是这个原因，为住房限购制度化提供了依据。按照“国八条”中“合理引导住房需求”的要求，地方政府“在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”北京房协透露的消息，是将“一定时期”无限延长。
　　让住房市场价格回到一个正常合理的水平，并非一个限购就可做到。房价不合理上涨的因素是复杂的，除投机资金助推之外，更与地价构成不合理、多元化供应体系没有建立起来、非房产企业过多进入等有关。如果房地产行业的运行机制和规则没有大的改进，即使限购变为无限期，其效果也注定有限。
　　还需要注意的是，在住房限购政策制度化后，会不会对正常的自住需求和改善性需求形成打压。自住房货币化改革以来，多数京籍居民的住房需求都得到了解决，并可惠及下一代。相对而言，住房限购对其冲击较小。但是，对数百万新京籍和非京籍居民来说，住房限购无限期不仅会抬高其买房成本，还会抬高其租房成本，从而影响到其工作和生活。政策制定，不能不考虑这一庞大群体可能受到的影响。
　　开放，宽容，充满活力，是一个城市持续发展的必要前提。对于楼市非理性的纠偏矫正，不能以抑制城市活力为代价。从这个角度说，住房限购，还需要更细致的考量和完善。

徐玉杰

价格回归。