徐建明：租金上升的动力？

徐卫

　　最近《上海市居住房屋租赁管理办法（征求意见稿）》正式向社会公示，征求社会各界和广大市民意见，并将在进一步修改完善后，及时颁布实施。在此，既然是向社会征求意见，我也在这里发表一下个人的意见：
　　政府不可能保证每个人都有住房，但应该努力让每个人都有房住——这是现代社会政府对于住房市场应该具有的定位和界限。因此，这次征求意见的房屋租赁管理办法是政府在居民居住问题上应该做的一件工作。事实上，商品房买卖市场是相对富裕人群的经济活动，但房屋租赁市场实际涉及的是人的基本生存权的问题，是社会基层人群生活保障的问题，因此对这个市场的规范管理，甚至对承租人在法律层面上给予更多的保护，体现的是一个社会的公平和和谐，是政府的基本职责。因此，这是政府在做一件正确的事情。
　　下一步就是要将正确的事情做正确。我们看到管理办法涉及到以下诸多方面：房屋租赁必须登记备案、租房合同期内不可随意涨价（具体地说就是一年只能涨一次），不可收取高额的租赁保证金（原则是一年租约一月押金），租赁期间不可不断地带客看房，房东不续租需提前一个月通知，新业主买好房子后不可随便将租客赶走，以及住房转租行为的规范等，其实这些内容在租房合同中都会有相关的约定，而且也是一般的租赁规则，无甚新意。并不会像市场分析的会打压房屋租金的上涨。其实，如果按照市场的逻辑来看，这些规则的严格实施可能只会增加租金上涨的压力。比如房屋租赁的登记制度直接带来的就是租金收益的纳税问题，这个税收负担虽然不能说全部会转嫁给租客，但至少也是业主与租客共同分担。而租赁合同中对业主的所有限制和给租客的所有权益一定都会在租金上获得相应的补偿。
　　管理办法最吸引眼球的地方是严治群租和禁止分隔出租。将房间分隔搭建出租的这些行为将被法规明令禁止。治理群租一直是城市管理中的一个难点，也早在治理之列。但之前群租与分租其实很难有一个明确的界定。比如一套住房原来五个人住是分租，二十个人住就是群租了，其中的界限在哪？判别的标准是什么？一直没有可执行的标准。本次规定给群租下了一个明确的定义：人均居住面积低于5平方米，三口之家低于12平方米。规定是明确了，但为什么我们要将更多的人挤在一个较小的空间中居住定义为违法，我想不明白。公开的理由是群租会影响相邻业主的权益，还存在着一系列治安、消防等隐患。如果真是这些原因，我们可以按照治安条例、消防卫生条例以及业主权益保护条例来管理，这也避免错杀了那些守法、守邻里规范也符合卫生消防制度，只是想省点居住费用的好公民。如果说人均居住面积少于5平方米就一定会带来治安和消防问题、会影响邻居而违法，那么三十年前，一半以上的上海人可能都是违法者。很多上海人多年来都有到异国他乡学习工作的经验，在过去经济条件尚不好的时候，在出国之初很多人都有群居的经历，他们后来无论在国内还是在国外，许多都成为了社会的精英并给当地社会带来活力和经济繁荣，而并没有成为危害社会的因素。
　　从经济理财的角度来看这个问题，打击群租带来的只有一个结果：就是增加了城市的生活成本——不只是租房者生活成本的提高，更是提高了城市全体成员的生活成本，特别是相对有钱人的生活成本，因为有钱人购买服务的费用较多。一些拥有城市户口的“高等人”觉得来到城市的农民工群居在一起带来了一些负面的东西，但他们没有看到正是这些劳动者建设了这个城市、给城市带来了便利的生活和廉价而周到的服务。
　　在通货膨胀的今天，我们希望政府能够治疗通胀。但如果将汽油的价格不断提高、将廉价的劳动者赶出城市，治理通胀可能只是水月镜花。
　　（作者为上海理财专修学院执行院长）

徐玉杰

要有章可依

徐晓夫

租不如买。